1.物业公司入冬后采取的防冻措施及供暖来临前的各项准备工作
防冻措施：
1、对园区公用水管、阀门等进行了集中检查，有效地保障了业主正常供水需求；
2、集中对园区所有的设备间门用针管注射器对其锁芯进行防冻油注入，确保了设备间门的顺利开启。防冻油的注入不仅方便了客服部人员对门锁的开启，而且延长了门锁的使用寿命，使物业员工能更好的维护设备间内的设施设备，确保了其正常运行；
3、在园区所有设备间内放置测温点，每日由专人巡检观察，观察设备间内温度，并用测温枪对园区所有设备间进行测温，及时了解其温度，保障设备间内的设施设备不受冻；
4、针对园区大部分设备间的防盗门出现透风透气现象，维修部加班加点集中用发泡胶对门口漏风处进行密封处理，确保设备间内的温度，有效降低了设施设备受冻率；
5、未雨绸缪：提前研制暖水加热器，针对园区设备间内已冻的水表、水管，采用水暖加热器进行缓冰处理，避免管道冻裂，确保水表正常运行，保障设施设备使用寿命，维护了业主的利益。
一、冬季供暖前的各项准备工作
做好冬季供暖工作，需要参照本年度工作计划在供暖前进行多项准备工作，以便为冬季供暖工作提供强有力的各种保障。
1、人员保障：
首先要调配好供暖设备运行人员的数量和质量，保证冬季供暖运行人员具备合格的上岗证，自身状况、精神面貌应无任何妨碍热力运行方面的疾病；人员配备数量、运行时间严格按照国家或行业规定去做。
2、制度保障：
建立健全涉及冬季供暖工作的各项规章制度，其中包括：热力运行岗位值班制度、热力运行岗位交接班制度、热力运行岗位巡视制度、门禁制度，要求值班人员认真遵守并严格执行，定期进行考核。
3、物资保障：
冬季供暖前应彻底检查、核实冬季所需物资情况，准备好冬季供暖期间所需要的材料及相关零部件，以避免因购买材料耽误维修时间，其中包括热力板换所需配件、热水循环泵备件、新风机组备件以及作为供暖设备电气控制部分所需的应急处理备件。
4、设备保障：
(1)应将管道进行保温处理，防止管道冻坏。
(2)检查楼顶机房、水箱间、电梯机房、风机房等部位的供暖、保温情况，保证该部位供暖设施完好，防止出现冻坏含水管道、设备。
(3)对于冬季供暖系统设备进行彻底检修：其中包括对热力板换、热水循环泵、新风机组、分布在各部位暖气以及作为供暖设备电气控制部分的检查、维修、保养，确保供暖设备完好。
5、技术保障：
(1)检查、核实楼宇自控操作站设备、设施是否完好，特别是涉及冬季供暖的各种显示功能应完备、准确，报警装置应完好。
(2)各传感器、执行器、温度控制器应完好。
(3)对采暖水系统进行清洗预膜，保证系统水质合格，防止管道出现腐蚀现象；定期检查采暖水系统水质，合理调整水质结构，确保合格。
6、安全保障：
(1)热力供暖运行前，部门内要召集全体热力运行人员召开安全会，进行供暖安全教育；落实各项安全责任制，保证设备及人员安全。
(2)制定或完善热力站应急处理预案；组织运行人员学习、演练，一旦出现问题能够做到及时发现、及时处理、及时联系。
(3)应在热力站明显位置悬挂逃生路线图；紧急出口标识应准确清晰；逃生通道不得锁门；逃生通道附近应无任何障碍。
(4)热力站一次水供水管道、设施防烫标识应清晰、齐备；管道阀门及保温应完好无损，避免出现运行人员烫伤以及热量流失现象。
(5)按照检测计划，供暖前对系统压力表、温度表检测，确保完好。
(6)热力站内通道区域严禁私拉乱拽悬挂在半空中的各种管、线。
(7)热力站内地漏、泄水沟及排水系统应定期检查，确保完好可用。
(8)热力站以及附近周边地区明显位置应配备足够的灭火器材。
(9)热力站运行人员应确保电话、对讲机以及手机通讯工具完好。
(10)一次管线阀门应完好，并在供暖前进行开关试验，以便一旦出现异常情况能够及时关闭。
(11)热力公司应急处理联络人员名单电话齐全、有效，异常情况下，对热力公司应急处理的引导路线要清晰，畅通，确保应急处理工作能够顺利进行。
2.物业冬季三防内容是什么
夏季"三防"：是防洪、防暑、防雷电。
冬季“三防”：防火、防冻/防寒、防风雪。夏季"三防"和雨季三防概念不同。
不同点如下：1、内容不同雨季三防的内容：防洪、防排水、防雷电。2、范围不同夏季三防是任何地点都要做的；煤矿雨季三防专指煤炭系统的雨季要做的预防性工作，煤矿的雨季三防还包括井下的的内容。
进入冬季以后，矿建工程随着井筒不断加深，再加上气候也在逐渐的变冷，这样给施工安全带来许多安全隐患，为了不必要的隐患发生同时也为了确保冬季安全生产工作的顺利进行，我们根据当前冬季的特点，特别制定冬季“三防”（防火、防冻/防寒、防风雪）安全措施，以保证冬季施工安全。
3.物业怎么管理冬季取暖的
关注机关职工住房冬季取暖和物业管理的消费支出与改革 2002-03-01 关注机关职工住房冬季取暖和物业管理的消费支出与改革———国家机关房地产研究会名誉理事长董述伟一席谈 研究取暖费管理和中央在京单位住宅物业管理的规范化发展与收费难的问题，是2002年机关事务管理工作的两项任务，也是涉及干部职工利益的热点问题。
国家机关房地产研究会把这两项工作已作为今年研究的内容，本刊记者就此采访了国家机关房地产研究会名誉理事长董述伟，他就机关职工住房冬季取暖和物业管理的消费支出与改革谈了自己的见解。 热点之一：理顺取暖费的管理 董述伟说，理顺取暖费的管理是需要付出成本的。
实践证明，我们在市场经济条件下进行改革都是要付出成本的。当前取暖费管理存在四个误区：一是改革不同步造成取暖费收缴难。
一方面过去取暖都是由住房产权所有单位无偿供给，经费采取统收统支的办法，供暖和住房人采暖都是大锅饭。改革开放以来，在向社会主义市场经济转轨的条件下，各类供暖单位都实行了企业管理，按企业化管理就得讲成本、讲效率、要增值，把企业运行中消耗的煤、水、电以及人工、税收等都要纳入成本。
因此，供暖的价格逐年在上升，而缴费单位仅靠原有的经费就显得不足，企业收不到经费就影响运行和供暖。另一方面，在职工工资改革中，未把冬季取暖的个人消费支出纳入职工工资收入之中，由此形成了改革的不同步。
二是交费的机制不合理。这几年取消了住房实物分配，职工买房，产权多元化，但仍由原产权单位担负着支付电梯、高压水泵和取暖等费用，加之单位机关经费实行部门预算，住房人中，中央国家机关和地方住房相互交叉，同时住房人中各阶层人员都有，而取暖费完全由产权单位交纳也不尽合理。
三是干部职工经济承受能力不足。经过房改，职工个人为了买房已支付了大部分积蓄，现在个人工资中又缺乏取暖费含量，也是造成收缴困难的一个方面。
四是一些同志认为住房取暖仍是一种福利，没有把供暖和取暖作为一种商品和消费来对待。 董述伟认为，理顺取暖费的管理主要应解决四个问题。
一是转变观念。在市场经济条件下把取暖作为无偿享受的观念应该转变，应当把供暖和取暖看作是等价交换的消费行为。
理顺取暖费管理涉及供暖、用暖、市政、税务、物价、能源等各个环节，实际上是各主体之间的利益调整。现在中央国家机关经费实行部门预算，应当实行“分灶”吃饭，采取“谁家的孩子谁抱走”的思路进行调整。
二是实行货币化。取暖费作为一种生活消费，应当在个人工资含量中有所体现。
建设部在2002年全国建设工作会议上要求，要推进全国城镇供热体制改革，逐步停止由房屋产权单位或职工所在单位统包的传统用热制度，改为由居民家庭（用热户）直接向供热企业缴费采暖，实行采暖用热商品化，采暖补贴货币化，改暗补为明补。三是研究使用新技术、采用取暖新形式。
目前楼区有的供暖管线过长、热量损失大，有的楼上热、楼下冷。应当实行分户计量，采取装表供热，用户按需要调整用量。
同时，积极采用新的取暖方式，如北京地区新开发的“水源热泵”供热系统和以户为单位的壁挂炉、电热膜取暖装置等，新技术的使用，有利环境保护，也经济实用。四是按经济规律办事，合理定价。
实行取暖费货币化后，供热企业也应实行保本微利的经营原则，政府要对取暖费的价格实行宏观控制。 热点之二：物业管理的完善与提高 董述伟说，物业管理不只是对住宅的管理，也还有对办公楼、宾馆、商业用房等的管理，实际上物业管理是一种产业，是社会文明进步的标志。
他介绍了当前物业管理体制的四种主要形式：一是由当地原房管部门（房管片）转制的物业管理公司。这类公司的前身曾受中央国家机关委托管理过机关单位的房产，有传统的管理方式，但在市场经济发展的今天，有些服务还跟不上。
二是建设单位自管的物业公司。主要是有建房经费来源的单位，在建房完成后，组织人员成立物业管理公司，这类物业管理有的管理服务得好，有的差。
三是由商品房开发商在楼盘建成出售后自身衍生的物业管理公司，这类公司在服务上也是良莠不齐。四是具有独立法人资格的物业管理公司在竞标后进行管理。
现实中按这类管理的还比较少，特别是在住宅小区内成立业主委员会并选择聘用物业公司更是毛凤麟角。总之，政府主管部门应当引导建立一个健康有序的物业管理市场，进一步制定具体的办法，规范物业管理的企业行为。
当前，中央党政机关管理的物业企业，有的服务及经营比较好，有的比较一般。服务质量较好的，住户的满意度也较高，服务质量差的，则应改进经营水平，苦练内功，提高服务质量。
分析中央党政机关公有住宅出售给职工以后的情况，总体上存在两个矛盾：一个矛盾是，住户有改善居住环境、提高生活质量的要求，但有相当一部分住宅小区在物业管理方面还不能适应这一需求，管理和服务未能到位。另一矛盾是，已经实行了物业管理或将要实行物业管理的住宅小区在收费价格与住户的支付能力方面存在着差距。
这两个矛盾。
4.物业管理都包括什么
一，物业管理都包括什么？1）物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；2）物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；3）公共绿地、花草树木的养护、管理；4）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；5）物业装饰、装修的管理服务；6）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。
二、冬季物业管理有哪些注意事项1）采暖及空调系统防冻管理（工程部）进入冬季确定楼宇自控系统工况转换正常，确认选择“冬季”位置，值班运行人员应随时根据室外温度变化，及时调整热力二次水供水温度及调整机组送风温度。1.每班检查新风机组供回水温度是否正常，若条件许可用点温枪测试水管表面温度（避免温度计显示错误）；2.如新风机组有旁通阀设置，保持开启10-30%，避免水阀执行器故障关闭形成死水现象；3.定期现场新风机组开关机试验检查：停机时风机停止运转，水阀执行器按设定保持10-15%的开启度，确保系统水流循环正常；风阀执行器应关闭；4.定期检查新风机组进风风道风阀执行器及风门联动装置，开启/关闭时通畅无阻滞，检查加油润滑，以保证当机组停止运行时，风门处于完全关闭状态；5.定期进入机箱内检查防冻开关测温铜丝是否断裂或折断，以保证防冻开关探测正常；6.降温增加夜间巡视测温频次。
2）消防系统防冻管理（工程部、秩序维护部）1.开启车库消防管路电伴热并正常工作；2.车库区进出口热风幕风机开启，出风效果正常；3.车库进出口附近消火栓根据环境温度情况，在栓头处加裹保温棉被，消火栓箱玻璃完好，关闭到位。如车库区喷淋系统未设立干式系统，应根据车库进出口温度较低，中心部位温度较高的特点，适当关闭车库进出口附近区域分段截门并泄水，但天气正常后一定恢复正常；4.检测车库内温度，结合现场测试温度适时关闭车库进、出口卷帘门；5.增加对低温区域（有消防喷淋设置的）夜间测温，必要时适时开启该区域供暖设备；6.对于有屋面独立设置高区消防水箱间，应加装或开启供暖设备。
3）给排水系统防冻管理（工程部、秩序维护部）1.定期检查室外入户水表井，清除积水、不泄漏，并根据井深及环境温度加盖保温棉被；2.定期检查室外消火栓井、卸下闷盖、清除管内存水、确保不泄漏，不存水。并根据井深及环境温度加盖保温棉被；3.定期检查绿植喷灌井，保证进水截门关闭，泄水阀保持开启，让管路余水排空；4.检查车库污水井排水管路保温，对有破损的保温进行修复；夜间定时启动排水泵，避免管路内结冰；5检查车库集水坑，上冻前尽量排空坑内及管路积水，避免冻裂管路；6.检查楼顶冷却塔补水管线保温正常，管线内积水排放干净，无积水。
并将保持冷却塔塔体无积水并将塔体泄水阀门、并联塔平衡管泄水阀门保持开启状态；7.楼内卫生间、开水间等部位，异常天气时保持取暖设备正常开启，如无供暖设备设置，应通知客户根据情况关闭进水截门并停用。4）公共区域防冻管理（工程部、秩序维护部、保洁部、客服部）1.关闭楼内所有通道门，避免冷空气进入；2.及时检查办公区域的门窗，如有破损及时修复，提醒办公人员下班后关闭窗户，夜间巡视人员如发现有未关闭的窗户，通知值班经理启用备用钥匙及时关闭；3.天气导致防冻开关报警机组停机时，为保证供暖区域温度正常，应及时采取手动方式，关闭进风风阀，开大回风风阀，以保证机组送风正常或由楼控系统设定随时调节。
4.出现极端恶略天气时，协调热力供暖人员随时调整供暖温度，以保证供暖需求。
5.物业知识小常识 帮助你日常生活更方便
房子入住后，购房者与开发商之间的“斗争”就变成与物业公司之间。以后的日常生活，基本都是与物业公司之间打交道。既为了保证自己生活的便利，也为了让自己与物业公司的交往中不受蒙骗，了解一些物业知识是很有必要的。
一、物业公司何时开始收取物业管理费？
答：一般可以分成两种情况和方式，一是，从购房人收房签字后，开始收取物业管理费；二是，物业管理公司以住户登记入住手续时开始收取管理费。
二、开发商的空置房要缴纳物业管理费？
答：目前，没有明文规定。但按照目前的行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳多少的管理费，可以按照《房屋使用、管理、维修公约》中规定的相应标准执行。
三、在收取物业的管理费时，计费面积以什么为准？
答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。
四、公共区域的照明费用，谁来负担？
答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。
五、住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？
答：住户对房屋进行装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在办理入住手续时与物业公司双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。
六、如何划分物业管理公司和业主的维修范围？
物业管理公司对业主房屋的维修分为两种情况。
一种情况是：开发商自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了物业管理公司，物业管理公司对业主的房屋进行维修不收取任何费用，这种情况是物业管理公司代开发商履行房屋保修义务；
另一种情况是：物业管理公司对业主房屋的维修不属于开发商对购房人承担的房屋保修范围，物业管理公司收取工时费，这种情况属于物业管理公司受业主的委托提供的一次独立的有偿服务。（注：本小区属第二种情况）
物业管理公司与业主的维修范围与维修责任一般在双方签订的物业管理合同中约定。
一般而言，物业管理公司对共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、电梯、机电设备、共用天线、消防设施、绿地等承担维养护责任。
一般情况下，业主应对其所有的物业承担维修养护责。室内的部位和设备，包括水、电、气等户内管线，设施和自用阳台，由业主负责维修。业主可以自行维护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员进行维修，但委托他人维修需支付相应费用。
物业知识应该在日常生活慢慢的学习和积累，虽不是大事，但是了解一些总归是好事。
（以上回答发布于2016-01-04，当前相关购房政策请以实际为准）
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6.家中自来水管,冬天如何防冻
1、对于暴露在外的供水管道、水表、水龙头可以采用棉麻织物、泡沫塑料或其他专业的保温材质进行包扎。
2、夜晚应关好门窗，保证室内温度在0℃以上。如果遇严寒天气（零下3℃以下），为使水龙头不结冰，最有效的办法是用水后稍稍拧开水龙头，保持滴流或线流状态，保证水管内自来水流动。
3、请在临睡前关闭门窗、保持室温，同时关闭水表进水阀门，打开水龙头，放尽水管中剩水。4、盖好楼顶水箱顶盖，将裸露于室外的水箱上下进水管及阀门、供水管道等设施，用保温材料（如泡沫保温管、石棉制品、草绳、旧棉衣等）缠绕裹紧，保温材料的最外层最好用防水材料再包裹一次，以防止保温材料吸水结冰，背阴处的供水设施应加厚绑扎。
扩展资料：其他供水防冻：1、保护好计费水表，可清除水表表井的积水，用保温材料将表井内的水表及前后水管缠绕裹紧，露出表盘方便查验。2、有表箱的水表可用棉布包裹并关好箱门；无表箱的室外水表的可在棉布包裹后加塑料膜密封。
参考资料：人民网-供水设施如何防冻保暖 水龙头冻住了可用吹风机吹参考资料：人民网-春节杭州有60名供水抢修人员待命 教你几招水管防冻窍。
7.物业四防是什么
根据总公司关于做好春节前后工作的布署和要求，针对物业管理工作的重点、难点及突出问题并结合所管辖各小区的实际情况，物业公司于年末岁初对各物业小区开展了为期近一个月的冬春季“四防”专项整治工作，现将活动开展情况及特点总结如下： 一、领导重视、组织得力、活动开展有序； 物业公司针对此次活动专门组织学习了《关于开展冬春季“四防”整治活动的实施方案》的指导思想及实施要求，使全体员工深刻认识到“四防”整治活动的目的和重要性。
为了将“四防”活动的各项工作落到实处，强化对“四防”工作的管理和指导，物业公司成立了以赖瑞云总经理为组长，各管理处经理、部门经理为成员的专项整治领导小组。召开专项工作会议，就各部门如何加强开展冬春季“四防”整治活动进行专门研究布署，制订具体可行的管理措施，有计划、分阶段精心组织实施；明确各管理处经理为片区责任人，对本辖区的“四防”活动深入调查，全面检查，并及时上报《“四防”整治活动检查登记表》。
二、宣传活动全面开展，“四防”意义深入人心 由于这项工作涉及面大，我们在专项整治活动中充分利用小区的宣传阵地，发挥小区黑板报和宣传栏的宣教作用，指定专人负责在各小区及大厦显要位置处张挂四防宣传横幅、出一期四防专题板报，在各单元门口的宣传栏制作精美的宣传图片，使我们的物管人员和小区业户随时随处都可看到“四防”活动的内容，营造人人了解，大家参与的氛围，从做好身边事，到关心社区，爱护社区，形成物业和业户互动共管、合作共赢的良好局面。三、检查充分，整改及时，效果明显； 根据方案实施要求，各物业管理处从活动的宣传发动、全面检查、到整改落实的每一个阶段，工作能尽量做实做细，通过管理处自查、物业公司领导小组复查，对存在的问题不遮丑、不护短，各物业小区从环境卫生，安全秩序、队伍管理、设备维护等各方面问题有了较彻底的暴露，从而有重点、有针对性地对症下药，进行纠偏和整治，并有专人进行持续跟进，直至问题最终解决，达到应有的效果，得到业户的好评和公司的认可。
如华业大厦管理处对消控设备检查维护及时，设备功能发挥正常有效。如：四楼烟感器及时探测到烟头火情，管理处果断处理及时消除了隐患；大厦大堂摄像头及时捕捉到窃贼的影像，为公安机关侦破提供了有力的证据；香怡园针对小区排污管道长期堵塞的情况进行了专项整治，小区管理处经理龚进喜，维修员李成艺以身作则，冒着污臭和寒冻下到管井内，最终排除了障碍，保障了畅通，方便了业户的生活、维护了环境容貌的整洁。
四、各管理处形成了比学争创的良好的风气；在活动开展初期，由于各管理处经理自身所掌握的知识严重不足，对活动开展意义的领悟及具体操作上，尚欠准备不足，对活动的内容及要求理解有偏差，导致活动开始时较果并不理想，后来通过顾问面对面的逐个答疑解惑，各管理处经理知不足而后进，针对自身不足，不断强化物业法规、业务知识和专业技能的学习，充实和提高物业理论知识的掌握和运用能力。安防、保洁、维修各岗位针对自身存在的问题，力争在短时间内抓整改，出成效，向好的典型学习，向高标准看齐，形成了争先创优的良好氛围。
如香华绿化工周志才扎根岗位，勤恳踏实，针对香华绿化布局不合理，少苗缺苗的现象，创造性的开展工作，在短时间内进行移栽补种，合理调整，使小区绿化景观明显改善。美化了环境，提升了物业的档次。
以上是好的一面，但从此次活动开展的过程和效果来看，还存在如下问题及不足：一、活动开展还不够全面深入，有的工作尚停留在表层，整改的效果还不够理想；二、尚没形成长效的检查机制，工作缺乏持续性；如在活动开展期间，热情很足，干劲很大；活动过后，工作怠惰，消极应付。三、小区管理处的执行力，尚欠不足，公司的要求规定没有得到很好地落实。
如香华管理处在小区来访登记和外来车辆管控上，执行不力，门岗没有很好地履行职责，导致小区业户被盗、窃贼逃脱。 以上是这次“四防”活动的总结。
2008年3月2日。
8.家中自来水管,冬天如何防冻
1、对于暴露在外的供水管道、水表、水龙头可以采用棉麻织物、泡沫塑料或其他专业的保温材质进行包扎。
2、夜晚应关好门窗，保证室内温度在0℃以上。如果遇严寒天气（零下3℃以下），为使水龙头不结冰，最有效的办法是用水后稍稍拧开水龙头，保持滴流或线流状态，保证水管内自来水流动。
3、请在临睡前关闭门窗、保持室温，同时关闭水表进水阀门，打开水龙头，放尽水管中剩水。
4、盖好楼顶水箱顶盖，将裸露于室外的水箱上下进水管及阀门、供水管道等设施，用保温材料（如泡沫保温管、石棉制品、草绳、旧棉衣等）缠绕裹紧，保温材料的最外层最好用防水材料再包裹一次，以防止保温材料吸水结冰，背阴处的供水设施应加厚绑扎。
扩展资料：
其他供水防冻：
1、保护好计费水表，可清除水表表井的积水，用保温材料将表井内的水表及前后水管缠绕裹紧，露出表盘方便查验。
2、有表箱的水表可用棉布包裹并关好箱门；无表箱的室外水表的可在棉布包裹后加塑料膜密封。
参考资料：人民网-供水设施如何防冻保暖 水龙头冻住了可用吹风机吹
参考资料：人民网-春节杭州有60名供水抢修人员待命 教你几招水管防冻窍
