1.物业管理常见的问题及解决方案
1.所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。
2.所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。 3.所选派的管理人员扮演“第二工程监理”角色，按施工进度察看施工现场。
4.所选派的管理人员参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。 海外物业管理在前期管理动作中主要是与开发商及销售商代理商紧密配合，促进物业租售，参与签约活动；根据业主和使用人的要求、希望与建议，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，海外的做法是：在物业租售合同签订的同时，让业主和用户在有关物业维护、使用的“公共契约”上签字，如《大厦公契》等开发商与物业管理公司依法制定的文件，并与物业权属证一起作为档案资料保存使用，还在住区管理工作正式启动后张贴公布，便于对照执行。
另外，海外物业管理的前期运作内容还包括： 1.始终保持公共场所的整洁。 2.严格控制和协助造访者进出物业。
3.严格控制装修人员进出物业。（新加坡的做法是：所建住宅物业是“空壳”，让业主或使用者自我创造性的进行“第二次装修”，但发达国家是先按物业装修几大流派或住户爱好类型装修好，将一个“完整”的物业移交给物业管理单位，并在3年内不准再装修） 4.保障停车安全。
5.精神饱满、礼貌周全地接待来访者。 6.全天候地做好住区的治安管理工作。
日本关西地区管理专家掘重裕说，物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。因此，从建筑总体花费来看，基础建设费用只占整体费用的25%，而维护管理费用则占75%，这与中国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。
在传统意识中，国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。
随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。
目前，国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时，进行早期介入的管理运作，并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律，不能够制定出统一的运作标准及程序。
虽然有不少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题不是地方性法规所能解决的。 早期介入具有以下作用： 1.有利于优化设计，完善设计细节 我国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这必然要对设计提出不同要求。
比如在南方，高温时间较长，空调用电量特别大尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路的负荷问题。而北方，就要考虑取暖。
这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。
2.有利于提高房屋建造质量 由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。 3.有利于保证物业的使用功能 物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加强对所管物业的全面了解 物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。
相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。
由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。 5.早期介入有利于后期管理工作的进行 物业管理公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排。
2.什么物业管理的基本内容
最低0.27元开通文库会员，查看完整内容> 原发布者：sg0625 主要工作内容：项目管理前期：1、筹备物业管理公司，确立物业管理公司组织架构、人员岗位和薪酬架构；2、根据项目进展状况并按照人员组织架构招聘相关人员；3、与发展商确定写字楼、公寓及商业的管理方案及管理标准，安排收集项目相关设备资料，根据服务、管理标准和设备资料，测算物业管理费收费标准；4、编制项目财务预算；5、根据各个业态编制写字楼、公寓及商业的管理运作手册，各部门及岗位作业指导书，确定项目及部门工作目标，确定工作流程、工作标准及要求；6、与发展商确定接管验收流程和标准，安排相关工程技术人员开始介入现场施工、装修工作并定期参加监理例会，了解施工进度，并提出有关施工质量问题，对后期管理造成影响的事项与相关单位进行协商，调整设计或施工方案；7、组织相关文件：客户服务手册、二次装修手册等相关文件的编写、审定工作；8、租赁合同的审定及完善工作，跟进前期意向租赁客户的谈判工作，解答客户有关后期服务、管理及二次装修的相关问题，对于已经签订租赁意向书的客户提供前期管理服务；9、与发展商工程部共同对项目进行接管验收，并要求施工单位对验收中发现的问题进行整改并再度验收。
10、物业管理工作所需供应商、服务商的招投标文件准备、前期考察、合同及价格审定工作；11、针对项目的特点开始组织各部门人员的培训工作。项目运作期：1、制定年度工作计划及年度财务预算，并要求各部门严格规范执行；2、召集、组织工作例会和专题会议，完善、调。
3.物业管理是指什么
物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 一是常规性的公共服务，主要有以下几项： ①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； ②房屋设备、设施的管理； ③环境卫生的管理； ④绿化管理； ⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； ⑥车辆道路管理； ⑦公众代办性质的服务； 二是针对性的专项服务： ①日常生活类； ②商业服务类； ③文化、教育、卫生、体育类； ④金融服务类； ⑤经纪代理中介服务； ⑥社会福利类； 三是委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。
同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。
4.小区物业管理的有哪些常识问题
一、物业公司何时开始收取物业管理费？ 答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。
如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。 例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。
这是最基本的小区物业管理常识。 二、欠费的业主有资格参选业主委员会吗？ 答：这个小区物业管理常识很重要啊，这关系广大业主的权益。
业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。 业主委员会是业主行使其成员权，对所有建筑物共同事务进行管理的具体形式，即业主参选业主委员会的资格是基于其建筑物所有权获得的。
业主委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。 欠费问题是业主与物业管理公司之间的纠纷，属于业主与物业管理公司之间的民事合同纠纷问题。
业主拖欠物业管理费，属于债的不履行，物业公司可以以违约为由起诉业主，但不能以此剥夺业主竞选业主委员会委员的资格。因此，业主欠缴物业管理费不影响其参与业主委员会的选举。
这个小区物业管理常识大家要谨记，不要给物业公司给忽悠了。 三、小区物业管理常识问题：对于自来水、电、煤气，物业公司在向住户收取这些资源费用时，是否可以自行加价？ 答：自来水公司，供电局、煤气公司是上述资源的供应者，住户是消费者。
物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收资源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。
四、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？ 答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。 对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。
不了解这个小区物业管理常识，被多收管理费可是会吃亏哦。 。
5.物业知识问答物业的含义
物业的含义 “物业”是由香港传入大陆、逐渐流传，以致现在被普遍接受应用的一个专有名词，指的是单元性的房地产（即可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物），确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。
近年，随着物业管理业务领域的拓展，公园、电视塔、码头、水电大坝、游轮、航空母舰改造的游乐场所等皆已成为物业管理的对象，因此，物业的概念有时被延伸至一定的空间场所。 物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。
物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。
因为物业指的是单元性的房地产，所以一般它有明确的范围、确定的权益和价值。 在日常生活中，我们经常会遇到“不动产”、“房地产”、“物业”几个概念相互混用的情况。
从非专业角度，一般情况下三者可以通用、互为替代。但严格说来，从专业角度这三个词既有联系，又有区别。
“不动产”（real estate）侧重于指物质形态，“房地产”（real estate,property）则物质形态和权益并重，“物业” （property）侧重于指权益。不过，我们现在经常所称物业管理一词中“物业”侧重于指的是物质形态。
即使单纯指物质形态，“物业”与“房地产”二词确切说来也有所区别：其一，房地产一般用于泛指一个国家、地区或城市所有的房产与地产，物业则一般用于指某宗具体的房屋建筑及其相关设施设备与场地；其二，房地产往往是指生产、流通、消费整个过程的房地产产品，而物业主要是指已建成投入使用进入消费领域的房地产产品。
6.关于物业的一些常见问题解答有哪些呢
1、产权人长期不住的房屋或建设方未出售的空置房，均应交纳物业管理费。
理由如下：物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少 2、停车管理单位应负的责任是：保障车主有车位；负责疏导小区交通；物业的车位使用费只限于该停车场地使用租金，不包含车辆保管费，即双方只构成车位场地租赁关系，不构成车辆保管关系。车辆应由业主自行妥善保管。
3、业主在使用物业，尤其是装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业管理公司。
7.物业公司应向业主宣传哪些物业知识
什么是物业 所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋，及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。
该词译自英语Property或estate，由香港传入沿海、内地，其在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等 谁来行使物业管理权 住宅区的物业管理权由业主通过业主大会及物业管理委员会行使而得以实现。
所谓业主，一般指住宅区内房地产产权人和使用人，或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业主大会由本住宅区或物业的业主组成。
住宅区交付使用且入住率达到50%以上时，区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。业主可委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
业主大会有如下职权：①选举、罢免物业管理委员会的组成人员；②监督管委会的工作； ③听取和审查管委会的工作报告；④决定住宅区（或其他物业）内关于业主利益的重大事项；⑤修改业主公约；⑥改变和撤销管委会不适当的决定；⑦批准管委会章程。 物业管理如何服务 物业管理的根本宗旨，是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。
在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前和交付使用后两方面服务。 物业交付使用前，管理公司的服务对象主要是大业主，即发展商或投资商。
此阶段的服务内容包括： 1、从物业管理的角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议 ； 2、制定物业管理计划包括计算机管理份额； 3、制定的物业管理组织架构； 4、制定物业管理工作程度并提供员工培训计划 ； 5、制定第一年度物业管理财物预算； 6、参与工程监理 ； 7、参与设备购置 ； 8、参与工程验收； 9、拟定物业管理文本 ； 交付使用后的物业管理服务对象就是全体业主和用户，基本内容通常包括以下几个方面： 1、房屋及设备维修保养； 2、房屋保险事宜； 3、保安服务； 4、清洁服务 ； 5、绿化环境保养 ； 6、紧急事故处理 ； 7、处理业主投诉； 8、财务管理 。 根据业户要求还可提供一些有偿服务，如：代理租售业务、户内维修、清洁服务、送餐邮递及其他商务服务等等。
业主的权利与义务 根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 同时，业主在物业管理活动中，应履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。
物业管理的常见纠纷 目前，物业管理中存在的问题主要有以下表现： 1、没有成立正规的物业管理公司，造成物业管理水平低，服务质量差； 2、公用设施专用基金不落实，造成小区公用设施的维修、兴 建、保养等问题难以解决； 3、制度不健全，管理秩序混乱； 4、管理者与业主之间权责利不明确，影响小区物业管理的正常进行； 5、乱收费现象严重。 财产受损应由物业公司赔偿吗 目前，有些业主的家中财产被盗之后，要求物业管理公司进行赔偿。
他们认为，既然自己向物业管理公司交纳了管理费，那么，财产一旦损失，物业管理公司就应负赔偿责任。这种理解是不正确的。
首先，物业管理公司收取的管理费是为业主提供服务的成本报酬，既不是业主财产的保管费，也不是财产的保险费。 其次，物业管理中的保安工作也只是配合居委会、公安机关搞好治安防范，其主要职责是维护区域的公共秩序，而不是为某单个业主看家守财。
物业管理公司的保安能力是有限的，从客观上并无法完全杜绝盗窃案件的发生。可以说小区保安人员的配备及其工作，已经阻止或避免了许多案件的发生，把案件降到最低限度，作为服务对象的业主已从中受益。
只要物业管理公司履行了其应尽的管理义务，业主的赔偿要求便与理相悖、于法无据，理所当然被物业管理公司拒绝。 当然，若由于物业管理公司存在管理疏忽，而导致了盗窃案件的发生，则其应当根据过错程度，承担相应的赔偿责任。
住宅质量问题的投诉 房产出现问题，意味着有形财产即时缩水，如何减少缩水率？思考可。
8.物业知识小常识 帮助你日常生活更方便
房子入住后，购房者与开发商之间的“斗争”就变成与物业公司之间。
以后的日常生活，基本都是与物业公司之间打交道。既为了保证自己生活的便利，也为了让自己与物业公司的交往中不受蒙骗，了解一些物业知识是很有必要的。
一、物业公司何时开始收取物业管理费？ 答：一般可以分成两种情况和方式，一是，从购房人收房签字后，开始收取物业管理费；二是，物业管理公司以住户登记入住手续时开始收取管理费。 二、开发商的空置房要缴纳物业管理费？ 答：目前，没有明文规定。
但按照目前的行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳多少的管理费，可以按照《房屋使用、管理、维修公约》中规定的相应标准执行。
三、在收取物业的管理费时，计费面积以什么为准？ 答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。
四、公共区域的照明费用，谁来负担？ 答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。
五、住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？ 答：住户对房屋进行装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在办理入住手续时与物业公司双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。
六、如何划分物业管理公司和业主的维修范围？ 物业管理公司对业主房屋的维修分为两种情况。 一种情况是：开发商自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了物业管理公司，物业管理公司对业主的房屋进行维修不收取任何费用，这种情况是物业管理公司代开发商履行房屋保修义务； 另一种情况是：物业管理公司对业主房屋的维修不属于开发商对购房人承担的房屋保修范围，物业管理公司收取工时费，这种情况属于物业管理公司受业主的委托提供的一次独立的有偿服务。
（注：本小区属第二种情况） 物业管理公司与业主的维修范围与维修责任一般在双方签订的物业管理合同中约定。 一般而言，物业管理公司对共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、电梯、机电设备、共用天线、消防设施、绿地等承担维养护责任。
一般情况下，业主应对其所有的物业承担维修养护责。室内的部位和设备，包括水、电、气等户内管线，设施和自用阳台，由业主负责维修。
业主可以自行维护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员进行维修，但委托他人维修需支付相应费用。 物业知识应该在日常生活慢慢的学习和积累，虽不是大事，但是了解一些总归是好事。
（以上回答发布于2016-01-04，当前相关购房政策请以实际为准） 点击查看更多房产信息。
