1.物业管理的基本知识
（一）物业管理的基本概念
所谓物业管理，是指经营人受物业产权人和使用人的委托，按照国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业，并运用现代管理科学，先进的维护养护技术和先进的服务手段，为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务，以满足使用者不同层次的需求，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
（二）物业管理的基本原则
权力界定原则
业主至上原则
统一管理原则
经济合理原则
专业化服务原则
权责明确原则
超前管理原则
公平竞争原则
（三）物业管理的目标
对物业实行企业化、经营化管理，就是为了克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。具体来说，是为了实现下述目标：
创造安全、舒适、和谐的居住环境；
发挥物业最大的使用价值；
使物业尽可能保值、增值。
（四）物业管理涉及的组织
1.业主大会
业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主大会则是由物业内的业主所组成的。
按照有关规定，业主大会必须有超过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
业主大会的职权包括：
选举、罢免管委会的组成人员。
监督管委会的工作。
听取和审查管委会的工作报告。
决定物业内关于业主利益的重大事项。
修改业主公约。
改变和撤销管委会不适当的决定。
批准管委会章程。
2.管委会
管委会是物业管理委员会的简称，是在房地产行政主管部门指导下，由物业内的业主和使用人选举的代表组成，代表和维护物业内业主和使用人的合法权益。
3.物业管理企业
物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。
2.干物业的基本常识是什么
什么是物业管理？ 物业管理是指由业主以合同形式及其同等效力的规章制度、业主公约灯，委托专业物业管理人员，以理（知识）有序地管人、管物、管财、管环境，以期实现最佳管理目标的过程。
什么是物业管理公司？ 物业管理公司是与业主共有人，团体（业委会）签订有物业管理委托代理合同据此合同和国家有关法律法规为业主共有人共有部分物业进行管理，具有独立法人资格的民事主体。 什么是业主委员会？ 业主委员会是指由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业管理公司管理行为的一个民间性组织。
物业管理前期介入的好处有哪些？ 1.完善物业的使用功能 2.改进、完善物业的具体设计 3.能更好地监理施工质量 4.为竣工验收和接管验收打下基础 5.便于日后队物业的管理 物业管理的作用与类型 一、物业管理与传统管理 建国以后，国家对城镇房屋管理实行的是计划经济条件下形成的行政管理体制，至今仍 是城镇房屋管理的主要模式。物业管理与传统的行政性管理模式从共同点讲都是对城镇房屋的使用期的管理。
物业管理是传统管理的延伸和发展，但由于机制的不同，两者又有着原则 上的区别。 （一）管理实体 城镇房屋传统管理模式是一种行政性、福利性的管房模式，实施管理的实体是政府机构 -各地区房管部门及其下属的事业单位-房管所（站）。
物业管理则是一种经营性、企业化的劳动服务行为，实施管理的实体是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。 （二）管理机制 传统管理与房屋福利性分配模式相适应，是一种非经营性的管理行为，建立在以租养房 的基础上。
在低租金条件下采用行政补贴的办法来弥补经费的不足，或者因经费的不足而不能有效地保养房屋。物业管理则是在市场经济条件下提供劳务的有偿服务，采用“以业养房 ”的方针，依靠对物业的经营和对业户的优质服务来管好物业并取得自身的的生存和发展。
（三）市场机制 传统管理是按产业系统划分的部门管理，往往一个完整的物业区域，其内部各个物业因 产权归属不同而被分割，影响了物业的统一管理。物业管理则是一种社会化的管理，打破部门、系统的分割，适应产权多元化的格局，按市场机制运作。
业主和管理公司通过招标投标 来签订委托管理服务合同，开展业务。 （四）城市管理的基础工作 现代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活动中心的管理和 经济产业管理等等。
建筑物的容貌构成城市形象的主体。一个个物业小区是城市的细胞，小区的环境整洁、优美，城市的面貌也就焕然一新。
现在，物业管理已逐步从对新区管理延伸 到建成区的管理。这样，就为城市面貌的更新和优化提供了全方位的支持。
当前国内的一些大、中城市都希望同国际接轨，建设一流的城市，以有利于引进外资， 发展经济。物业管理作为一种不动产的现代化管理模式，不受地区、国家和社会制度的限制。
外商进入中国大陆，一旦投资项目初成或业务有所开拓，往往会考虑“安居乐业”。因而 都十分关注如何为自己安排一个舒适高效的工作和居住环境。
所以，优质的物业管理不仅体 现城市的优美形象，也是优化投资环境、吸引外商在华置业的重要条件。 1996年世界卫生组织提出了“健康城市”的标准为： （1）为市民提供清洁和安全的环境； （2）为市民提供可靠和持久的食品、饮水、能源供应，具有有效的清理垃圾系统； （3）通过富有活力和创造性的各种经济手段，保证满足市民在营养、饮水、住房、收入 、安全和工作方面的基本要求； （4）拥有一个强有力的相互帮助的市民团体，能够为创立健康城市而努力工作； （5）能使市民一道参与制定涉及他们日常生活，特别是健康和福利的各项政策决定； （6）提供各种娱乐和闲暇活动场所，以方便市民之间的沟通和联系； （7）保护文化遗产并尊重所有居民的各种文化和生活特性； （8）把保护健康视为公众决策的组成部分，赋予市民选择健康行为的权利； （9）作出不懈努力，争取改善健康服务质量，并能使更多市民享受到健康服务； （10）能使人们更健康长久地生活和少疾玻 以上这些要求大部分同物业管理的文明、卫生小区建设相符合，所以，物业管理是建设 现代城市的基础工作。
（五）提供广泛的就业机遇 物业管理是提供商品劳务的行业，物业管理面广量大，能提供广泛的就业机遇。 首先能为从事传统管理的房管部门和人员提供一个转换机制，吸纳人员的合适方向。
公 房事业性管理方式是计划经济体制下的产物。近年来，随着房地产开发经营的兴起，特别是土地批租和旧城旧房改造的迅猛态势，公房大量转化为私房。
这使原来以公房经租为主的城 镇房管部门作为住房福利制模式下的产物，在完成其历史使命的同时面临一个机制转换和人员安排的问题。这里，包括直管公房和系统公房两大部门。
物业管理就为两者的转换开辟了 一个广阔的天地。 物业管理业的发展还能带动相关行业的发展。
物业管理业同装饰维修业、家政服务业、园林绿化业等部门有密切的联系。这些行业也能吸纳大量的劳动力。
三、物业管理的类型 。
3.物业管理知识
1.党群工作档案。是物业管理公司开展党委、工会、团委工作时形成的各类文件材料。
2.行政管理和经营管理档案。这是物业管理公司在日常公务活动、内部管理工作及开展经营活动中形成的档案。
3.基建档案。是指在各种建筑物、地上地下管线等基本建设工程的规划、设计、施工和使用维修活动中形成的科技档案。对物业管理公司来说，主要是指在接管验收开发建设单位移交的新建物业或接管验收已经投入使用的原有物业时所收到的文件、图纸材料，以及在以后的物业管理活动中对物业进行较大规模的改建、扩建、维修、养护时所形成的文件、图纸材料。
4.设备档案。是指作为物业管理公司固定资产的机器设备、仪器仪表等的档案。包括有关车辆、通信设备、复印机、计算机等的说明书、安装维修记录等的文件、图纸材料。
5.会计档案。是指物业管理公司在经济管理和各项会计核算活动中直接形成的作为历史记录保存起来的文件材料。包括会计凭证、会计账簿、会计报表等。
6.人员档案。是指物业管理公司在人事管理活动中形成的，记述和反映本公司员工各方面情况的档案。
7.科教档案。主要是指物业管理公司对员工进行岗位培训等继续教育所形成的档案。
8.物业管理专门档案。是指在开展具体的物业管理活动中形成的，反映物业状况、业主和住户变迁以及物业管理部门的管理、服务、经营活动情况，具有查考利用价值的各种形式的文件材料。
(1)物业清册：全面反映所有物业单元的自然状况及权属状况的文件材料。
(2)物业维修档案：物业中各单元在进行维修时所产生的一系列文件材料。对于整栋大楼或公共设施的维修养护所形成的文件材料属于基建档案。
(3)物业租赁档案：物业管理部门在开展租赁业务时所形成的原始的文件材料。
(4)业主及住户档案：反映物业中各单元的业主及住户的具体情况的文件材料。
(5)物业管理服务档案：物业管理部门在开展绿化、环卫、保安、车辆管理等管理工作及为住户提供委托服务、开展经营活动时所产生的文件材料。
4.小区物业管理的有哪些常识问题
一、物业公司何时开始收取物业管理费？ 答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。
如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。 例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。
这是最基本的小区物业管理常识。 二、欠费的业主有资格参选业主委员会吗？ 答：这个小区物业管理常识很重要啊，这关系广大业主的权益。
业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。 业主委员会是业主行使其成员权，对所有建筑物共同事务进行管理的具体形式，即业主参选业主委员会的资格是基于其建筑物所有权获得的。
业主委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。 欠费问题是业主与物业管理公司之间的纠纷，属于业主与物业管理公司之间的民事合同纠纷问题。
业主拖欠物业管理费，属于债的不履行，物业公司可以以违约为由起诉业主，但不能以此剥夺业主竞选业主委员会委员的资格。因此，业主欠缴物业管理费不影响其参与业主委员会的选举。
这个小区物业管理常识大家要谨记，不要给物业公司给忽悠了。 三、小区物业管理常识问题：对于自来水、电、煤气，物业公司在向住户收取这些资源费用时，是否可以自行加价？ 答：自来水公司，供电局、煤气公司是上述资源的供应者，住户是消费者。
物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收资源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。
四、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？ 答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。 对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。
不了解这个小区物业管理常识，被多收管理费可是会吃亏哦。 。
5.什么物业管理的基本内容
物业管理基本内容是什么？物业管理什么物业管理的基本内容？基本内容按服务的性质和提供的方法可分为：常规性的公共服务、针对性的专业服务和委托性的特约服务三类。
常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住宅提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境，是物业内所有业主每天都能享受到的服务。 其内容和要求在物业管理委托合同中有明确规定，物业管理企业有义务按时按质提供这些服务。
这些管理的基本项目具体包括：一、房屋修缮及其管理、装修管理等；二、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新；三、环境卫生管理；四、绿化管理；五、治安管理；六、消防管理；七、车辆道路管理；八、为业主代缴水电、煤气费等。 针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提供业主的工作生活条件，面向广大业主，为满足其中一些住户和单位的一定需要而提供的各项服务，其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住户需要这种服务时，可自行选择。
主要内容有：一、为业主收洗缝制衣物、代购日常用品、室内卫生清扫、代购代订车船飞机票、接送小孩上下学；二、开办各种商业服务项目，如小型商场、美发厅、修理店等；三、开办各种文化、教育、卫生、体育类场所；四、代办各种保险业务，设立银行分支机构等；五、经济代理中介服务，如物业销售、租赁、评估、公证等；六、提供带有社会福利性质的各项服务工作。 委托性的特约服务是为满足业主的个别需求，受委托而提供的服务。
实际上是专项服务的补充和完善。物业管理十大新概念零干扰服务汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门口，楼道门也应声而开，路口电子屏滚动显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信息。
抄表、收费、浇花这些也全是“无人化”的。1999年出现在蠊田城市花园的“零干把服务”是物业管理服务的一种新突破。
氛围管理在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。 由中海物业首先实践的“氛围管理”迅速被许多住宅区接受并加以弘扬，给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化鬼力。
个性化服务在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。 这些全新的服务告诉我们，我们身边的物业管理服务能达到多么好的程度。
“管理报告”制我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？1999年3月万科物业推出的”管理报告“制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理得好不好。 产学联手1999年11月下旬，一群学生走上了金地物业管理的各个岗位；一批金地物业的管理骨干，则下次进了深圳职业技术学院建工系的考场。
学生们将在金地熟悉物业管理的基础知识，完成理论与实践相结合的第一步。 金地物业的管理骨干在进行了系统的理论研修后通过严格的考试和考评走上新的管理岗位。
1拖N管理中海物业在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1拖N”管理架构弥补了过去“小而全”的不足。 “1拖N”即确定一个资深的小区管理处为区域管理中心，由它对周边小区新管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一高度、分片服务，财务统一分支、分别核算这种“4统4分”的管理运作，“1拖N”使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低了22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了2成以上。
打分制员工上下班要打卡，这种管理制度透明公平，特别是数字化的量化衡量工作，是大家都喜欢的。如果我们给住户一个衡量物业管理各个环节的打分表，很容易让管理公司知道自己哪个环节没有做好，也同时让客户了解到物业管理公司做得很好的一些工作。
一卡制客户在社区内发生的所有费用，包括水、电、有线电视、电话、物业管理费、特别服务费及维修费用等，都可以通过一张卡全部解决，特别是，这张卡还可以帮助客户解决党政军银行贷款或收取租金的功能。 个别社区甚至解决了一卡进出所有户门及社区门的问题。
所谓智能化社区，应该有这样一些理念。噪音等约束性管理社区安静是每一个住户的理想，但外部交通及社会噪音，内部住户的噪音永远都是每一个住户的难题。
特别是内部社区的噪音管理。如对某些住户的洫声、音响声、装修声、电视声、吵闹声及各类游戏声。
物业管理是不是应该有一个公平的管理公约，对其中个别住户的违规行为进行处理以还社区一个安静环境。同样，对公共绿地、设备、卫生、道路等的管理，也可以进行同样的约束性管理，住户是上帝，可上帝也有犯错误的时候，如果让这些上帝有规范居住的意识，则是物业管理的难题。
会所安排特色会所是许多新社区成功的新招，但会所经营往往是物业管理公司的难点之一，能把社区住户吸引到会所里来，视会所为第二客厅，同时利用会所展开多种多样的社区文化、体育、娱乐活动，应该是新型物业管理公司追求的一个方向。 合格的。
6.常见小区物业管理知识有什么
市民孙先生：我们买房子时，开发商说小区里边的游泳池只对内部居民开放，可现在物业将它租给外来经营户，外边的人也可以进来消费，搞得小区里进出人员很杂，物业这样做是不是侵犯了业主的权益？ 答：是否侵犯了业主权益这个问题，是一个游泳池产权归谁的界定问题。
目前游泳池的开放对小区内居民要给予最优惠的规定，对外来人员游泳应高一些收费，同时物业对外来人员应加强管理。 市民吕先生：对于占用公共区域进行私搭乱建的业主，物业有责任制止并协助恢复原状吗？ 答：物业应当劝阻、制止，并要求其恢复原状，文字通知，口头通知都可以，如制止不了，物业还应向相关社会管理职能部门反映。
市民张女士：我家住三楼，前几天我家阳台玻璃被人用石头砸坏了，石头还留在我家里，是否属于物业监管不到位？物业应不应该赔偿我的修理费用？ 答：物业有维护公共环境、秩序的义务责任，如果物业按管理协议尽了巡视检查的义务，没有发现扔石头的人，物业可协助住户到派出所报案处理。 楼道里和社区的墙上经常出现很多小广告，非常影响社区环境美观，物业是不是有责任管管那些喷涂小广告的人？有没有责任及时清理掉？ 答：维护社区环境的美好是物业公司的职责，应加强管理，及时清理。
市民刘女士：居民个人种在公共绿地里的树木应该属于社区共有还是属于居民个人所有？物业有没有权限对其进行统一管理（如砍伐、修建、移栽等）？ 答：居民个人种在公共绿地里的花木应属于社区居民共有，不能属于个人，物业有权力义务对其进行统一管理，统一维护。 市民高先生：居民养的狗随地大小便，有的还不拴狗链，不养狗的居民就很不满，把对狗和养狗户的不满，把对狗和养狗户的不满发泄到物业人员的身上，说物业故意不管，是“为狗做猖”，其实物业也经常劝那些养狗户，可是效果很差，我们该如何协调？ 答：物业公司应在各单元门口和适当的公共位置放置管理警示牌，同时向各住户发放对养狗的相应规定要求的文字通知，提示养狗户加强维护社区环境的义务。
市民齐女士：我家孩子上的幼儿园在一个小区里面，过去我们一直都是骑车送孩子到幼儿园门口的，最近物业突然不允许我们骑车进小区了，只许把自行车停在小区外边，丢失还不负责。物业这样做是不是太不合理了？ 答：物业公司出于服务考虑，应为送孩子上幼儿园的电动车、自行车在小区内或小区门口外指定停放场地，且保安应着工作服装和上岗证件。
市民樊女士：我家楼上经常彻夜打麻将，噪音很大，我们投诉到物业，开始物业还来劝说过几次，后来再投诉，物业说管不了，让我们直接找派出所或者打110，还说这本来也不该他们管，物业这种说法让我很不舒服。 答：小区内住户夜间打麻将扰民，物业应首先劝说，二是发文字通知劝止，三是通知派出所制止其扰民行为。
深层次来讲，这是一个道德素质问题，全社会应加强居民素质的教育和提高。 市民刘女士：我家住二楼，一楼私自外扩阳台，延伸出一个小房，结果我家被盗，痕迹显示窃贼是从一楼小房顶上进到我家的，一楼是否应负责赔偿我家的损失？ 答：如果一楼住户未经规划部门批准私自扩建阳台，经公安部门鉴定，窃贼是从扩建的阳台顶上进入你家的，一楼住户就应负连带赔偿责任，可通过法律诉讼解决。
市民姜先生：我们楼下一层是门脸房，整天用高音喇叭广播，促销酸奶、啤酒之类的东西，吵的我们不能安静，我们向物业投诉，物业说这是正常经营行为，让我们嫌吵的话就关上窗户。我们认为物业就是在推卸责任。
答：物业应不断的告知门脸房经营者禁止促销吵声影响楼上业主正常生活的行为。 物业或业主都可以向社会职能管理部门投诉解决。
同时物业工作人员应提高文明服务用语的水平。 市民曹女士：邻居家装修，日夜施工，气味噪音都很大，投诉到物业，物业来看了看说只能劝阻，可是邻居家根本不听劝，依然施工，难道物业就没有其他办法和责任吗？ 答：有《业主管理规约》的按规约的相关内容处罚、纠正施工业主。
没有《业主管理规约》的住宅小区被影响的邻居可报告给相关管理部门或起诉施工业主解决。 市民曹女士：我家的房子暖气是分户计量的，去年冬天没住也没交暖气费，现在物业把我家的水电给停了，请问物业的做法合理吗？ 答：供热分户计量收费办法石家庄市至今仍未出台，按现有供热物价政策规定，去年你家应交20%供暖费，在不欠水、电费的情况下，物业停水、停电的做法不合理。
市民高女士：我们小区楼体上挂了许多广告牌，一些宣传栏也变成了广告牌，据说是物业公司把这些位置出租给广告公司了，这些收益应该属于物业公司所有吗？这些东西不是属于全体业主的吗？ 答：住宅区内公共部位广告收益（广告收入-物业招进广告的成本及日常维护费用），应归全体业主所有，但这笔钱也可由物业公司用于住宅区内相关设施设备的更新、改造、维修费用。 市民刘先生：我家买了车，因资金紧张暂时没有购买车位，物业保安不允许我将车开进小区，我只能将车停在外边便道上，非常不放心。
物业说除非我购买车位，否则不允许我的车开进小区。我认为物业的做法太。
