1.拍卖常识：拍卖房产的基本程序是什么
一、拍卖行接受客户委托
房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。
二、拍卖的鉴定与估价
对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。
三、确定拍卖房产底价
指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。
四、确定拍卖日期
日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。
五、发布拍卖公告
拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。 六、审查竞买人资格
参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。
七、竞买人缴付保证金
在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还 八、组织拍卖会实施
拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。 九、拍卖品的权属移交
房产一旦成交
拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。
2.求有关房地产拍卖会的知识
浅谈房地产拍卖过程中应当注意的几个问题
房地产的诉讼拍卖，涉及面较广，也是我们日常操作中经常遇到的拍卖标的，在涉案的房地产拍卖中会常常遇到以下几种情况：
（一）完整意义上的权属合一。被执行人积极配合，房屋的产权证、土地证及相关证件，被执行人愿意提供。拍卖成交后，由法院出具协助执行的文书，买受人凭法院文书，拍卖行的成交确认书、发票及原产权人提供的相关资料，由拍卖行或买受人到房产部门办理过户手续，待过户手续办好以后，由法院执行法管交付房屋这是在涉案房屋拍卖中最好处理的案例。
（二）权属完整，但被执行人不予配合。这样的案例在办理手续上也好处理，在交付时由法院执行强制搬迁，如果被拍卖的房屋有租赁人，还要看租赁合同是什么时候签订，如果是法院查封以前，无论是执法人员、拍卖人、买受人均应承认现状，维持原租赁合同的时间性与合法性，到期才能解约或续约。如果是租赁合同是在法院查封后订立的，则视为无效合同，合同的双方均承担责任，这类情况是我们遇到较多也是较棘手的问题，这需要执法力度跟的上，如果法院执法力度不够，将会产生新的搬迁诉讼，这势必给拍卖人、买受人带来大量的也是无效的工作，甚至让买受人遭受经济和精神上的损失。
（三）不完全意义上的权属完整。在涉案房地产拍卖中往往有不完全意义上的权属问题，有的被执行拍卖的房屋在查封时就发现由于历史上的原因，既无房产证，又无土地证，这类房产要补齐手续非常困难。
（四）部分完全意义上的权属完整。在涉案房产拍卖中有的被执行人已将房屋抵押给金融机构，这样就要解除抵押权，方可拍卖。
（五）没有竣工的房屋。这类涉案房产往往是建筑商作为原告诉开发商拖欠房屋建房资金，这类房屋我们一般主张建筑单位自己竞买，价格比较便宜。
涉案房地产拍卖是我们近几年面临的新课题，这就要求我们一定要对我国现行的房地产政策、法规熟悉，深刻了解，根据不同类的房地产性质，提出不同的处理方法，这样才能提高拍卖成功率。
以上我和各位共同学习了我们实际操作中接触比较多的房地产拍卖中所要注意的几个关键问题，当然，我们现在的经验还很不足，业务水平也有待于提高，但我相信，我们在坐的各位同仁会有信心，有诚意一步步地做好拍卖业务，稳中求进，在竞争中发展壮大，努力打造“双赢”品牌，2006年一定会取得更好的经济效益和社会效益。
3.地产的拍卖知识是怎样的
（一）土地拍卖的基本程序 1、土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告； 2、竞买人报名参加竞买并索取有关文件； 3、竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审？核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌； 4、在约定的时间、地点并按以下程序公开拍卖：（1）.主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项（2）公布拍卖起叫价；（3）.竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；（4）签订《拍卖成交确认书》；（5）.竞得人应在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；（6）.竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。
4.房地产交易常见常识有哪些
房地产交易常见常识：「房地产交易」 是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。
「房地产转让」 是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 「交易过户套数」 是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋总套数。
「交易过户面积」 是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋总建筑面积。 「交易过户金额」 是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋交易总金额。
「可预售面积」 是指报告期内，经批准预售仍未竣工的商品房面积连同上期结转的可预售总建筑面积之和。 「合同备案套数」 是指报告期内，向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总套数。
「合同备案面积」 是指报告期内，向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总建筑面积。 「合同金额」 是指报告期内，向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总交易总金额。
「成交套数」 是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋总套数。 「成交面积」 是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋总建筑面积。
「成交金额」 是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋的交易总金额。 「房地产抵押」 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人 不履行债务时，债权人 有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 「现房抵押」 是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
「在建工程抵押」 是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 「购房贷款抵押」 是指购房人在支付首期规定的房价款后，由金融机构代其支付剩余的购房款，将所购商品房抵押给该金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。
「抵押金额」 是指抵押物的实际价值。 「房屋租赁」 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
「租赁面积」 是指已办理租赁登记备案的各类房屋的建筑面积。 「租赁金额」 是指已办理租赁登记备案的各类房屋的租金金额。
「契税」 是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 「营业税」 指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
「房产税」 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 「营业税附加」 是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
「印花税」 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 「个人所得税」 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
「保证金」 指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 「房地产交易手续费」 是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
「房屋权属登记费」 是指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用。 「其他」 指不属于以上类别的其他税费，如土地收益金、土地出让金等。
「应征」 是指按照有关政策法规规定各单位及个人应该交纳的税费金额。 「实征」 指由有关部门收取或由房地产管理部门代征实际收到的税费金额。
5.房地产交易常见常识有哪些呢
「房地产交易」 是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。
「房地产转让」 是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 「交易过户套数」 是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋总套数。
「交易过户面积」 是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋总建筑面积。 「交易过户金额」 是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋交易总金额。
「可预售面积」 是指报告期内，经批准预售仍未竣工的商品房面积连同上期结转的可预售总建筑面积之和。 「合同备案套数」 是指报告期内，向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总套数。
「合同备案面积」 是指报告期内，向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总建筑面积。 「合同金额」 是指报告期内，向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总交易总金额。
「成交套数」 是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋总套数。 「成交面积」 是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋总建筑面积。
「成交金额」 是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋的交易总金额。 「房地产抵押」 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 「现房抵押」 是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
「在建工程抵押」 是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 「购房贷款抵押」 是指购房人在支付首期规定的房价款后，由金融机构代其支付剩余的购房款，将所购商品房抵押给该金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。
「抵押金额」 是指抵押物的实际价值。 「房屋租赁」 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
「租赁面积」 是指已办理租赁登记备案的各类房屋的建筑面积。 「租赁金额」 是指已办理租赁登记备案的各类房屋的租金金额。
「契税」 是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 「营业税」 指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
「房产税」 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 「营业税附加」 是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
「印花税」 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 「个人所得税」 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
「保证金」 指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 「房地产交易手续费」 是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
「房屋权属登记费」 是指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用。 「其他」 指不属于以上类别的其他税费，如土地收益金、土地出让金等。
「应征」 是指按照有关政策法规规定各单位及个人应该交纳的税费金额。 「实征」 指由有关部门收取或由房地产管理部门代征实际收到的税费金额。
6.竞买拍卖房产的注意事项有哪些
在参与竞买时也必须注意如下事项： 1、注意选择房地产拍卖机构。
了解该房产的拍卖机构是否具有拍卖的专业资质，以及能否保证产权顺利过户。在“服务可以创造价值”的今天，房地产机构作为买卖双方的中介人，其专业资质和所提供的服务质量显得尤为重要。
2、了解所竞买房产的权属状况。 要确认所竞买的房产具有完全产权，且具备房地产转让的各项条件，以便产权顺利过户。
3、了解房屋的面积、结构、配套设施、周围环境。 竞买人需要了解房屋的建筑面积、户型、房屋的布局、朝向是否符合自己的使用要求，配套的水、电、气等是否齐全，房屋结构、外观质量有无问题，物业管理水平及周围环境、交通条件是否理想。
4、了解拍卖机构能否提供按揭贷款服务。 如果买受人无法一次性付清房款的，则办理竞买手续前，须了解该房屋能否办理按揭贷款。
5、要反复比较判断该房产的价值，以确定适当心理价位。 竞买人须对竞买的房地产周围同类型的房价进行了解、比较，以确定自己所竞买房产的心理价位，或参与专业评估机构出具的评估报告，做到心里有底，在拍卖现场才可以保持理性和冷静。
7.想购买法院拍卖的房子,需要注意些什么问
拍卖房子最吸引人的，当然是远低于市场价的价格。
有的成交价甚至只有市场价的六七折，由于价格一般比较便宜，被认为是一种“淘房”的新方式而备受关注。那么司法拍卖的房子能买吗？有什么需要注意的呢？司法拍卖也暗藏着不少风险隐患，如果没有深入了解，很有可能会陷入麻烦之中，最终“得不偿失”。
1、房源少。这个是司法拍卖的硬伤，挑选余地比较少，而且只能平时多注意，有房源出来就盯住。
2、有些人会忌讳。毕竟是欠债不还的人，才会被司法拍卖，所以部分购房者心理会有障碍。
3、大多数需一次性付款。大多数司法拍卖的房子，基本需要一次性付款，购房者在作买房决定之前，要先考虑清楚。
4、在楼市火爆的时候，房价也不低。拍着拍着，房价不知不觉就上去了，这个时候就别沉溺在其中。
8.拍卖房子都有什么要了解注意的
拍卖房子都有注意的 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。
2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。
4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。
5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。
6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。
8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。
如果是法院委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由法院将拍卖标的物折价抵偿债务。 2、一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。
3、买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。 为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。
小编提示：基于以上原因，拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 （一）房地产拍卖登记需提交资料1、申请书； 2、当事人身份证明或单位合法资格证明；3、委托书及代理人身份证明； 4、房地产权证； 5、拍卖成交确认书； 6、房屋平面图及地籍图； 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据； 8、契税完税证及契税完税贴花； 9、拍卖公告； 10、其他有关文件。
其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同；人民法院等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1）拍卖委托公函；2）生效的判决和调解书；3）协助执行通知书。 （二）应缴费用和相关税费房地产拍卖（除出让土地使用权拍卖外）；属于房地产二三级市场交易，通常需缴纳下列税、费项目：1、拍卖佣金；2、营业税及其附加；3、印花税；4、契税；5、交易手续费；6评估费；7、登记费；8、合同公证费等。
四、在建工程拍卖应注意事项 （一）应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金； 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书； 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。
包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（或开工证）、预售许可证是否取得等； 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况；与项目其他参与人的合同和费用支付情况； 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜； 7、在建工程项目是否存在抵押行为； 8、在建工程是否预售。 （二）在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。
（三）拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售（销售）许可证办理情况； 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。
六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估； 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续； 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。
经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金；如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。
2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。 经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。
3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照1、2办理。
4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。
6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有。
